专题二
识路线 知大局，路遥步坚践行远
——北京房地产市场发展的背后逻辑分析
“9.30”之后的房地产市场发展遵循的另一线路，是以房地产供给侧结构改革为主线，进行供需双向调节。为什么要进行供给侧改革？供给侧改革的内容都包括哪些呢？实际进展和成效又如何呢？
中国经济和房地产发展到新阶段，供给侧结构改革势在必行
改革开放三十多年来，中国经济持续高速增长，成功步入中等收入国家行列，已成为名副其实的经济大国。但随着人口红利衰减、“中等收入陷阱”风险累积、国际经济格局深刻调整等一系列内因与外因的作用，经济发展进入“新常态”。
主要经济指标之间的联动性出现背离，经济增长持续下行与cpi持续低位运行，居民收入有所增加而企业利润率下降，消费上升而投资下降等等。与此同时，宏观调控层面货币政策持续加大力度而效果不彰，投资拉动上急而下徐；中国经济的结构性分化正趋于明显。
为适应这种变化，在正视传统的需求管理还有一定优化提升空间的同时，迫切需要改善供给侧环境、优化供给侧机制，通过改革制度供给，大力激发微观经济主体活力，增强我国经济长期稳定发展的新动力。
与我国整体体经济发展形势发展保持一致，房地产自1997年取消福利分房、住宅商品化后，获得高速增长。同时也积累了众多问题和矛盾，供需关系结构性失衡问题突出，迫切需要解决，主要表现在三方面：
同时，为实现房地产市场稳定健康发展的目标，针对需求侧的调控已基本无计可施。相反，调控历史上针对供给的调控次数不多，手段不多，整体力度不大，还有无限空间。从结构看，供给是源头，如果供给的房屋与市场需要不匹配，房地产市场也无法平稳健康发展。
因此推进房地产供给侧改革势在必行。
自“9.30”起，房地产供给侧改革持续发力
“9.30”之后房地产供给侧改革力度前所未有，并根据市场变化不断调整完善，主要体现在以下三方面。
加大供给，调整供应结构，建立购租并举的住房供应体系
2017年全年成交土地90宗，规划建筑面积1166.02万㎡，规划建筑面积同比增加129.6%。2018年以后，坚持供地量稳定有节奏地输出。
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（rdps）yyt.bjfang.com
从规划用途来看，住宅占比明显走高。2017-2020年，规划住宅面积占全部规划建筑面积的比例一直在60%以上，2019年甚至达到73%。
反之，商办用途占比则明显缩水， 2016年以前，规划商办面积占全部建筑面积比例基本在40~50%之间，2016年比例最高53%。2017年以后，商办占比迅速降到30%以内，最低占比21%。
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（rdps）yyt.bjfang.com
……详见完整版《年报》
积极推进土地制度改革，从源头上为增供给调结构提供保障
土地是房地产供给的源头，我国实行城乡二元土地制度，城镇房地产开发用地全部来源于国有建设用地，集体建设用地要通过征收转为国有建设用地，再通过招拍挂和划拨等方式出让，才能建设开发为住宅、商办。
随着房地产市场发展，房价、地价不断上涨带来的增值收益与土地所有者农民关联不大，农民切身利益未得到充分的保护，土地征收难度越来越大，基于土地征收与转让的价格剪刀差的供地模式越来越难以为继，这也是土地储备不足，供地逐渐减少的原因。
积极探索集体经营性土地入市，实行同地同权，有利于保护农民利益，切实解决城市开发土地储备不足的问题。
自2011年始，北京试点项目，积极探索集体经营性用地入市，先后有“鸿坤金融谷”、石榴地产西红门项目。同时集体经营性建设用地建设租赁住宅、共有产权房也取得重要进展。
截止到2020年底，已有两宗集体土地建设共有产权房用地成交，分别为河南正商、北投集团竞得，可供应共有产权房 24.5万㎡。
2019年8月26日，《中华人民共和国土地管理法》修证案通过，，相比原版有重大突破，其一，破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍，其二，改革土地征收制度。
随着《中华人民共和国土地管理法》正式施行，集体土地在利用、出让、开发方式等方面，还将进行更多的创新，集体土地入市将使长期困扰土地市场收储困难、土地供应稀缺、地价高等问题从根源上得到有效缓解，使未来土地特别是住宅用地供给得到有效保障。
加强房企投融资管理及资金监管，控制高地价、高房价，防范风险
有了供地保障，还要经过房企开发才能形成市场房屋供给。但是，在开发环节也存在明显的问题，房企高杠杆、高负债的开发运作模式较普遍。
据市场机构统计，2019年，80家代表性房企平均融资成本7.5%，不少高杠杆房企境外发债利率长期在10%以上。这意味着，每年房价上涨的幅度需要高于利息的资本化率，否则高融资成本很难维系。
在“房住不炒”和“三稳”基调下，原本依赖房价持续快速上涨的高杠杆、高负债模式面临较大风险。同时，房地产业过度融资，还挤占其他产业信贷资源，个人住房消费贷款的持续增长，也挤占其它消费需求，不利于当于实体经济的发展和整个国民经济健康发展。
为了抑制过高的房价和企业杠杆率，自2018年开始逐步收紧地产公司的信贷，2020年，针对房企投融资管理及资金监管的政策密集出台，力度之大前所未有。
“三道红线”，强制要求房企降低负债率，限制房企的融资规模。
为防止房企通过信托等非标方式融资，或者名股实债等途径融资补血，银保临会先后又发布了两条新政，《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》和《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》。
2020年的最后一天，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。主要内容，综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。
实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行。
城市发展作用房地产，“2035规划”是深层次的供需调节
房地产是一个城市存在和运行的载体，这是它最本质的特征，载体的发展一定依托于载体之上的那个东西，因此房地产的发展与城市整体发展息息相关。
北京“2035规划”出台，全面引领城市发展，城市发展的方方面面正在并将继续发生变化。包括影响房地产发展的人口、产业、空间布局等要素。在此背景下，房地产供需必然迎来最深层次的调节。
居住人口的变化，致使住房需求总量及结构发生改变
人随功能走、人随产业走，随着疏解非首都功能取得成效，生活成本逐渐提高，北京市常住人口增长速度已经呈减少态势。自“2035规划“正式出台后的2017年起，连续三年人口都是负增长。
这也就意味着，在“房住不炒”的房地产发展根本原则下，因投资需求、新增人口不断涌入而导致的住房需求膨胀，房地产一路高歌猛进的历史不会再现，住房市场发展后劲不足。事实上，从北京房地产成交量走势来看，已经进入下行甬道。
在住房需求总量呈减少趋势的背景下，居住人口分布的变化，将导致住房需求区域结构的变化。
……………………
城市发展格局调整，影响房地产供给结构和布局
随着规划实施，“一核一主一副，两轴多点一区”空间布局的优化调整，房地产供给结构呈现明显区域性特征。
四环内少量供应，以棚改和租赁住宅为主……
四环之外的中心城区将适度增加住宅供应，产品类型呈现多元化……
新城是未来住宅供应主力区域，产品以商品住宅为主……
在“产城融合”、“职住平衡”等发展调性下，面向产业园区人才的住宅将加大供应……
人口老龄化，养老地产兴起……。
以2016年“9.30”政策调控为标志，北京房地产市场调控线路发生根本扭转。
一方面，在房住不炒定位基础上，着力于建立和实施促进房地产市场平稳发展的长效机制，区别历史阶段性、短期化、治痛点调控方式。
另一方面，加强以供给侧改革为主线的供需双向调控，加大供应，调整供应结构；加强房企投融资管理，优化开发经营模式；通过城市规划引领城市发展，进而深层次地调节房地产供需。
政策调控线路非常清晰且严格执行，并在不断践行中细化、调整、完善。在此背景下，房地产市场已逐渐走向平稳健康发展的轨道。野蛮生长、高速增长的红利期已过，行业发展将步入正轨。
当前，我国城镇化进入了中高级发展阶段，将步入以城市群和都市圈为主体空间形态的新格局，同时聚集城市内涵发展的城市更新将兴起，房地产仍有空间大有可为。在转型时期，大浪淘沙，一批企业终将被淘汰，只有及时认清形势，积极修炼内功的企业，才能赢得一席之地。
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