专题一：
2020疫情突袭 市场逆袭
结构变化悄然沿袭
限竞房：大量去化背后高性价比在支撑，市场依然承压
2020年的北京限竞房市场，支撑了全市新房商品住宅超过一半的市场份额，成交比重达到52%，成交套数也达到3.07万套，同比明显增加48.5%，是自2018年限竞房入市以来成交量、成交比重最高的一年。
然而，限竞房供地的大量减少，说明限竞房“平稳房价”的目的达成，是否预示未来限竞房将消退？
2020年全年，北京限竞房年度供应量3.18万套，同比虽减少11.4%，但仍保持3万套以上的供应规模。全年成交3.07万套，同比大幅增加48.5%，为限竞房自入市以来成交量最高的一年。且成交份额占新房商品住宅市场的52%，同比增加14.5个百分点。
另外，限竞房成交均价整体稳中有降，2020年度整体均价为4.75万元/㎡，同比微幅下降2.1%。
北京限竞房市场供销量及成交均价年度数据：
从区域来看，2020年西北旺、采育、长阳、奥北别墅区、顺义新城等板块限竞房成交量大幅增加，同比增幅在6倍以上。
这些板块普遍具有区域位置佳，临近地铁，或项目均价优势明显，甚至低于周边二手房及纯商品住宅价格，或产品设计合理，舒适性高等特点。典型项目包括西山锦绣府、招商臻珑府、萬橡悦府、中海寰宇时代等。
2020年限竞房板块成交套数增幅排名（前10名）：
虽然2020年北京限竞房得以大量去化，是自2018年6月北京限竞房入市以来成交量最高的一年，总体去化率由2019年末的41.3%，提高到60.2%。但总去化水平并不理想，仍有近四成，约3.65万套尚未销售（上市存量）。
我们再选取销售证发证日期超过12个月，但去化率仍低于70%的项目进行综合分析。从区域来看，这些项目全部位于五环外，包括平谷、延庆等远郊区项目。另外，也包括大兴采育、燕房等偏远板块项目。
另外，处于像顺义天竺-空港、青龙湖、良乡、亦庄等限竞房项目扎堆区域的项目，项目性价比低或同质化严重，也遭遇明竞争威胁。
从产品来看，这部分项目在位置偏远基础上，套型面积偏小，90%以内户型占比达到65%，与市场需求不匹配。
含有去化率低于70%且发证超过一年以上的销售证限竞房项目位置分布图：
近几年供地中对商品住宅的限价越来越少，限竞房是2016年“930新政”调控中平稳房价的手段，“限房价、竞地价”是近几年北京楼市调控的重要一环，为平抑北京房价，稳定北京房地产市场发挥了重要作用。
截止2020年12月底，北京限竞房总去化率为60.2%，上市存量仍有3.65万套。
另外，已入市限竞房后续未上市规模约200万㎡，预计未来将提供2万套限竞房。
潜在供应规模不多,未入市限竞房地块仅8宗，总规划建筑面积约91.26万㎡，预计将提供限竞房8000余套。
综合上市存量、未批证项目及未入市土地，未来限竞房仍保有一定规模，市场消化这些房源还需要一定时间，因此近两年北京减少了限房价地块的供应，这符合正常的调控节奏。
未入市（未批销售证）限竞房地块分布图：
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